Sur le papier, le calcul est séduisant. Un appartement à El Poblado ou dans le centre historique de Carthagène, loué à la nuitée, rapporte en haute saison bien plus qu'un bail classique. Puis arrive la lettre de l'administration de l'immeuble : l'assemblée des copropriétaires rappelle que le règlement interdit les séjours de courte durée, et que l'annonce doit disparaître. En Colombie, la location touristique n'est pas une zone grise. C'est une activité encadrée, et les règles sont en train de se durcir.
L'essentiel
- Louer moins de 30 jours fait de vous un prestataire de services touristiques, soumis à l'inscription au Registro Nacional de Turismo (RNT).
- En copropriété, l'activité doit être expressément autorisée par le règlement.
- Le RNT se renouvelle chaque année entre le 1er janvier et le 31 mars.
- Un projet de décret prévoit le retrait des annonces sans RNT valide.
Moins de 30 jours : vous changez de catégorie
La frontière tient en un chiffre. Un bien loué pour des séjours inférieurs à 30 jours est une vivienda turística, et son exploitant un prestataire de services touristiques au sens de la loi générale du tourisme (loi 300 de 1996, modifiée notamment par la loi 2068 de 2020). Peu importe que vous louiez un seul studio, quelques semaines par an, ou que vous passiez par une conciergerie.
Le phénomène est massif : en juillet 2025, la Colombie comptait 112 582 inscriptions actives au RNT, dont 58,3 % de logements touristiques.
Premier verrou : le règlement de copropriété
C'est le point à vérifier avant d'acheter, et celui que les investisseurs étrangers découvrent le plus souvent après. Dans un immeuble soumis au régime de la propiedad horizontal, la prestation de services touristiques doit être expressément autorisée par le règlement (article 144 du décret-loi 2106 de 2019). Le silence du règlement ne vaut pas autorisation, et beaucoup de résidences l'interdisent noir sur blanc.
Trois réflexes :
- demandez le reglamento de propiedad horizontal complet et les derniers procès-verbaux d'assemblée avant de signer une promesse de vente ;
- ne vous fiez ni à l'annonce ni au vendeur : « apto para Airbnb » n'a aucune valeur juridique ;
- gardez en tête qu'une assemblée peut modifier le règlement, dans un sens comme dans l'autre.
Notre guide de l'achat immobilier en Colombie détaille les autres vérifications à mener.
Deuxième verrou : le RNT
L'inscription au RNT est une condition pour exercer, pas une simple déclaration. Elle se fait en ligne auprès de la chambre de commerce compétente, avant la première location. La démarche est gratuite, mais suppose d'être en règle en amont : identification fiscale (RUT) mentionnant l'activité d'hébergement, et, en copropriété, la preuve que le règlement l'autorise.
À retenir :
- un RNT par logement, pas un numéro unique pour tout votre patrimoine ;
- renouvellement annuel du 1er janvier au 31 mars. Passé ce délai, le registre est suspendu, vous ne pouvez plus louer, et la réactivation passe par une amende ;
- le numéro doit figurer sur vos annonces. Exploiter sans RNT expose à des sanctions et à la fermeture ordonnée par la mairie.
Astuce : avant d'acheter un bien « déjà exploité », vérifiez sur le site public du RNT que le numéro annoncé existe, qu'il est actif et à quel nom. Le registre du vendeur ne se transmet pas avec l'appartement.
Les obligations qui suivent l'inscription
| Obligation | Ce que cela implique |
|---|---|
| Contribution parafiscale au tourisme | 2,5 pour mille des revenus d'exploitation, sans pouvoir la refacturer au client |
| Impôt sur le revenu | Loyers de source colombienne, à déclarer que vous soyez résident fiscal ou non |
| TVA (IVA) | Peut s'appliquer selon votre niveau de revenus : à faire trancher par un comptable |
| Enregistrement des voyageurs | Fiche d'hébergement, et déclaration des hôtes étrangers à Migración Colombia |
| Protection des mineurs | Avertissement légal contre l'exploitation sexuelle des mineurs, y compris dans la publicité |
Pour replacer ces charges dans votre budget global, consultez notre mémo des impôts et coûts annuels.
Ce qui se prépare : des plateformes transformées en contrôleurs
Le ministère du Commerce, de l'Industrie et du Tourisme a mis en consultation, en décembre 2025 puis de nouveau en juillet 2026, un projet de décret refondant le RNT. Le texte, très débattu entre hôteliers et hôtes, prévoit notamment :
- un RNT individuel par logement, au nom du propriétaire ;
- une vérification semestrielle des annonces par les plateformes ;
- le retrait obligatoire des annonces sans RNT en vigueur.
À la date de rédaction, nous n'avons pas trouvé trace de sa publication définitive. Mais la direction est claire : l'époque où l'on pouvait louer sans numéro touche à sa fin. Mieux vaut bâtir son projet sur la règle de demain.
L'alternative : le bail meublé de 30 jours et plus
Si votre immeuble interdit la location touristique, tout n'est pas perdu. Un bail meublé d'un mois ou plus sort du régime touristique : pas de RNT, pas de contribution parafiscale, et une clientèle de télétravailleurs, d'étudiants ou de nouveaux arrivants en recherche de logement. Le rendement brut est plus faible, la vacance et l'usure aussi.
Location à la nuitée
Revenus plus élevés en saison, usage personnel possible entre deux réservations.
Ses contraintes
Autorisation de la copropriété, RNT annuel, obligations déclaratives, réglementation mouvante.
Ces informations sont générales et ne constituent pas un avis juridique. La réglementation évolue : faites valider votre projet par un avocat colombien avant d'acheter ou de publier une annonce.
Un projet d'investissement locatif ?
Avant de signer, vérifions ensemble que le bien visé peut réellement être loué comme vous l'envisagez.
Prendre rendez-vousSources : loi 300 de 1996 et loi 2068 de 2020, décret 1074 de 2015, décret-loi 2106 de 2019 (art. 144), projets de décret du MinCIT sur le RNT (décembre 2025 et juillet 2026), Asuntos Legales, El Tiempo, Portafolio. Informations vérifiées en novembre 2026.
